Tornano a crescere le quotazioni immobiliari sul Lago di Garda, riscoperto in tempi di lockdown e ottimo come investimento, visto l’andamento dei rendimenti dei principali strumenti finanziari. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2020 i prezzi degli immobili turistici hanno evidenziato variazioni contenute: -0,3% il ribasso nelle località di mare, in aumento del +0,5% le quotazioni di quelle di montagna, mentre per il lago l’incremento è del +0,3%. Queste le analisi degli affiliati Tecnocasa nelle principali località della costa lombarda.
Giampaolo Cavalli, Affiliato Tecnocasa Desenzano del Garda
A Desenzano del Garda si evidenzia un mercato dinamico. Il rialzo dei valori si attribuisce ad una buona domanda e ad una bassa offerta, in particolare per unità immobiliari usate inserite in piccoli condomini con ingresso indipendente e privi di spese condominiali. Dall’estate si nota una vivace richiesta di abitazioni con sfogo esterno e giardino, ricercate come prima casa. Ambiti anche gli appartamenti ai piani alti dotati di balconi e terrazzo. C’è interesse per l’acquisto di casa vacanza e ad uso investimento, che si acquisterebbero anche con mutuo. Sempre vivo l’interesse per le locazioni annuali. In questo momento si fanno ricerche mirate e si muovono solo coloro che hanno reale necessità e intenzione di acquistare la casa. Il budget medio è compreso tra 150 e 300 mila €. Sono partiti cantieri di nuova costruzione a Rivoltella dove ci sono più aree di completamento. Nelle altre zone di Desenzano si segnalano piccoli cantieri. Le aree che si sono rivalutate maggiormente, perché consentono un facile accesso al centro e al lago, sono quelle a ridosso del centro storico, i quartieri di Desenzanino e Spiaggia d’Oro e, in generale, tutta l’area che si snoda lungo il lago verso Sirmione. I prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3500 a 4500 € al mq con punte di 7000-8000 € al mq per le soluzioni con finiture di pregio in centro storico. Le abitazioni prive di vista lago scendono a 2500 € al mq.
Marco de Andrea, Affiliato Tecnorete Sirmione
A Sirmione dopo il primo lockdown si è registrato una ripresa della ricerca dell’immobile: investitori che hanno impiegato capitali e persone desiderose di una casa vacanza da usare anche nei week end. A Sirmione si ultimano soprattutto acquisti turistici. Sull’affitto si muovono in particolare inquilini che stipulano contratti da transitori perché lavorano nel settore alberghiero. Ad acquistare a Sirmione sono prevalentemente acquirenti italiani. C’è anche una discreta presenza di tedeschi, belgi e, sporadicamente, russi. La richiesta tipo è il bilocale o piccolo trilocale da 120 a 250 mila €. Le zone più’ richieste sono Colombare centro, zona porto Sirmione 2 e Lugana. I prezzi vanno mediamente da 2000 € al mq per l’usato a 2700 € al mq per il nuovo. Sul fronte lago della Penisola le soluzioni usate oscillano da 3000 fino a 5000 € al mq a seconda dello stato d’uso e delle finiture. Le abitazioni da ristrutturare fronte lago in Lugana hanno prezzi che variano da 2500 € a 3500 € al mq. Lugana è una delle zone che si è rivalutata maggiormente negli ultimi anni grazie al rifacimento della zona centrale, l’apertura di locali di tendenza posizionati fronte lago. Conta anche una spiaggia lunga e ben tenuta. Nel centro storico di Sirmione, dove sorge il Castello, l’offerta immobiliare è molto ristretta così come nella zona della Penisola. Chi volesse delle soluzioni indipendenti può optare per la zona di Brema. Non ci sono progetti importanti sul territorio perchè le aree disponibili sono poche e non offrono spazi in posizioni strategiche. Negli ultimi anni sono partite alcune iniziative di piccole dimensioni (massimo 10/15 unità), derivanti dalla demolizione di villette in zona Brema o Colombare centro. Si segnala poi la realizzazione della pista ciclabile che arriva a Peschiera e a Desenzano.
Paolo Lanfranchi, Affiliato Tecnocasa Salò
A Salò a partire da giugno 2020 c’è stato un forte interesse per la prima casa, la casa vacanza, la casa ad uso investimento da destinare alla locazione settimanale turistica. Dopo il secondo lockdown si segnala un rallentamento perché gli acquirenti spesso arrivano da fuori regione. Alla seconda casa in questa località sono sempre stati interessati sia acquirenti italiani sia stranieri (per la maggioranza tedeschi e austriaci). La zona più richiesta è quella del centro storico, anche e soprattutto per la presenza dei servizi. I valori immobiliari sono molto variabili e le soluzioni nuove possono andare da 3000 fino a 7000 € al mq per le tipologie fronte lago. Gli appartamenti con vista lago sono quelli più ambiti. Nelle zone collinari ci sono ville singole con vista lago. Non ci sono al momento molte operazioni urbanistiche ed edilizie in corso e si è in attesa della riqualificazione dell’ex “Fonte Tavina” dove i lavori di riqualificazione porteranno alla creazione di 17 mila mq residenziali, 8 mila mq di alberghiero e 330 mq di tipologia commerciale.
Sandro Ruspaggiari, Responsabile Agenzia Affiliata Tecnocasa Valtenesi
Nel periodo post lockdown si è riscontrato un aumento della ricerca di immobili da utilizzare come seconda casa, soprattutto da parte di residenti nelle città vicine al fine di avere una casa vacanza nella medesima regione. Sono aumentate anche le richieste di acquisto come investimento. Si richiedono bilocali e trilocali in residence con piscina. I prezzi sono rimasti invariati. Le richieste di affitto sono leggermente diminuite per il periodo invernale ma sono aumentate le richieste di affitto per l’intera stagione estiva. A Moniga, Manerba, Polpenazze e Puegnago del Garda le quotazioni sono stabili. Sul mercato della casa vacanza prevalgono gli acquirenti italiani di cui metà residenti a Brescia e provincia. La restante parte proviene dalle province di Milano, Monza Brianza, Bergamo, ed in minor parte da Cremona e Mantova. Presenti anche acquirenti del Trentino e del resto di Italia. Si segnala la presenza di acquirenti tedeschi, bavaresi nello specifico, austriaci ed olandesi. Chi cerca la casa vacanza o ad uso investimento si orienta su bilocali e trilocali in residence con piscina e/o vista lago, con budget che partono rispettivamente da 120 a 160 mila €. Le zone più richieste sono quella sovrastante il Porto di Moniga, nelle vicinanze del Porto di Dusano ed entro un chilometro dalla spiaggia “Romantica” di Manerba dove le cifre possono andare da 1600 a 3000-3500 € al mq a seconda della posizione, della vista, della vetustà e del contesto. C’è anche chi preferisce le zone collinari di Polpenazze e Puegnago, più tranquille e talvolta con vista lago e con prezzi che oscillano da 1400 a 2500 € al mq. Non ci sono importanti interventi sul territorio a parte recuperi di rustici e piccoli interventi per costruire ville singole e bifamiliari”.
Luca Ruspaggiari, Affiliato Tecnocasa Padenghe
A Padenghe si è riscoperta la voglia e la necessità di avere una seconda casa nelle vicinanze (a non più di un’ora di strada) che abbia determinate caratteristiche: giardino o terrazzo, in residence con piscina e possibilmente vicina al lago. Anche per la prima casa ci si orienta su tipologie che abbiano più indipendenza e con sfoghi esterni. Con ili nuovo lockdown si segnala un rallentamento di acquirenti stranieri ed italiani. A Padenghe il mercato è stato piuttosto vivace e le richieste per la maggior parte provenivano dalla Lombardia, in particolare Brescia, Bergamo, Milano e Brianza. Anche i clienti stranieri e tedeschi in particolare hanno dimostrato interesse. Per un bilocale si registravano budget da 140 a 170 mila €, per un trilocale si oscilla da 180 a 300 mila €. Le ville singole vanno da 500 a 800 mila €. A Padenghe ci sono prezzi medi intorno a 2500 € al mq. Sul fronte lago l’offerta è molto bassa. Non ci sono nuove costruzioni in corso.
Luca Marino, Affiliato Tecnocasa Lonato
A Lonato si segnala una maggiore consapevolezza di chi cerca casa, con grande attenzione rivolta anche al mercato dei mutui. Il segmento della casa vacanza appare rallentato, soprattutto per i vincoli legati allo spostamento sul territorio. La ricerca della prima casa non ha subito importanti variazioni e le tipologie più richieste sono il trilocale e la villetta a schiera. La ricerca della prima casa è incoraggiata dall’attuale mercato del credito che spinge chi è in affitto a tentare l’acquisto. I potenziali acquirenti che valutano Lonato del Garda sono, per la quasi totalità, italiani. Ci sono sporadiche richieste anche da parte di tedeschi, svizzeri, belgi e persone provenienti dall’est Europa (qualche russo, ma per lo più romeni e moldavi). Le tipologie più ricercate sono l’appartamento (trilocale e quadrilocale) e la villetta a schiera, con budget che vanno rispettivamente da 140 a 175mila € e da 190 a 230mila €. Si è registrato un leggero aumento della domanda ad uso investimento, indirizzata sul bilocale. Chi cerca la casa al lago e si approccia a Lonato valuta principalmente le località di Barcuzzi, Maguzzano e Lido dove i prezzi variano da 1950 a 2450 € al mq. Al momento sul territorio sono presenti iniziative immobiliari di piccola e media entità (non superiori alle 10 unità abitative) che prevedono villette singole e a schiera. Le località interessate sono: Lonato e le frazioni di Centenaro, Esenta, Sedena, Bettola e Barcuzzi. Si segnala la futura realizzazione di un importante centro sportivo in località Bettola – per ora ancora in fase di studio – e di una nuova pista ciclabile che collega la località di Castel Venzago a quella di Centenaro”.
Luca Bergomi, Affiliato Tecnocasa Toscolano
Gli acquirenti interessati all’acquisto della casa vacanza a Toscolano sono spesso residenti nelle province lombarde. Il budget medio è compreso tra i 150 e 200 mila € per i bilocali, arriva a 300 mila € per i trilocali e le bifamiliari e ville fino a 500-600 mila €. Esiste poi una clientela di nicchia disposta ad investire anche oltre il milione di € per acquistare immobili di prestigio. Gli acquirenti italiani prediligono la “parte bassa”, cioè le zone centrali, servite e nei pressi del lago. La clientela straniera, soprattutto i tedeschi, preferiscono le soluzioni panoramiche, con ‘vista aperta’, e per questo motivo si orientano verso la collina che consente di apprezzare appieno il paesaggio. Al momento sono presenti piccoli cantieri concentrati soprattutto nella zona collinare dal momento che quella più vicina al lago è ormai satura. Non sono da escludere, in futuro, interventi di riqualificazione su vecchie strutture come alberghi e cantieri navali dismessi che sono andati all’asta a prezzi interessanti per gli investitori.
