Nei giorni scorsi il Lago di Garda aveva ricevuto anche l’endorsement dalla televisione pubblica francese che l’ha definito il lago “più bello del mondo”. Un convincimento di molti che si riflette anche sulle quotazioni immobiliari. L’analisi del Centrostudi di Tecnocasa registra infatti un aumento dei prezzi sul Garda che mette a segno l’aumento maggiore +4,2% grazie al buon andamento della sponda bresciana (+4,6%) e di quella veronese (+3,9%). Stabile la sponda trentina.
Vediamo il Garda, paese per paese. In aumento le quotazioni delle abitazioni in tutta l’area che include i comuni di Malcesine (+8,1%) e Brenzone (+11,1%). Non si arrestano le richieste di casa vacanza che, da dopo il Covid, si riversano in quest’area. L’offerta assorbita negli ultimi anni è diminuita e a vendere sono quasi sempre eredi o persone che dismettono immobili in eccesso. Non ci sono al momento interventi di sviluppo immobiliare ma solo riqualificazione dell’esistente.
La clientela amante del posto si conferma quella tedesca e quella veneta, con le prime orientate soprattutto su soluzioni indipendenti e i secondi su appartamenti. Sempre ambite le abitazioni che sorgono tra la Gardesana e il Monte Baldo che, quando godono della vista lago, possono superare i 4000 € al mq. A febbraio 2023 sono iniziati i lavori per la ciclabile da Malcesine a Torbole. Si estenderà da Navene, comune di Malcesine, verso il confine di regione e con il comune di Nago Torbole. La pista sarà pronta nel 2025 ed è un tunnel ciclabile che affianca la galleria stradale. Negli ultimi anni si riscontra un forte ricorso agli affitti brevi.
Il mercato immobiliare di Peschiera del Garda registra quotazioni stabili nella seconda parte del 2022. La domanda è vivace e arriva da stranieri del Nord Europa e, naturalmente, da veronesi. L’offerta che è stata assorbita post Covid ora stenta a crescere perché chi possiede una casa difficilmente vuole alienarla. Il piccolo taglio da 200-300 mila € interessa sia gli investitori sia chi cerca la casa vacanza.
Gli acquirenti stranieri si indirizzano su tagli più ampi, a volte anche soluzioni indipendenti e semindipendenti posizionate nell’entroterra. Inizia ad esserci carenza di offerta anche su queste. Continua l’interesse per le soluzioni dotate di spazi esterni, giardino e terrazza. Poche le nuove costruzioni disponibili, al momento sono in corso alcuni cantieri di appartamenti dotati di piscina.
Il nuovo mediamente è venduto intorno a 2700, massimo 3000 € al mq con punte di 5500-6000 € al mq per gli attici sul lungolago. Continua l’interesse per i comuni delle colline moreniche come Ponti sul Mincio, Pozzolengo e Monzambano i cui prezzi sono decisamente più contenuti e consentono anche l’acquisto di rustici e soluzioni indipendenti. Nell’entroterra si realizzano anche numerosi acquisti di prima casa da parte di giovani che non hanno il capitale per acquistare l’abitazione principale sul lago. Il lungolago di Peschiera è la posizione più ambita e il fronte lago può andare da 4.000 € al mq fino a punte di 6000 € al mq. Allontanandosi dal fronte lago i valori immobiliari scendono e si aggirano intorno a 3000 € al mq per le nuove costruzioni. Sono in corso diversi interventi di recupero di immobili del demanio (carceri e caserme) da cui si ricaveranno strutture residenziali di lusso.
Continuano a crescere le quotazioni di Torri del Benaco (+2,6%), Garda (+4,0%) e Bardolino (+3,2%). La motivazione si deve ricercare prevalentemente nella nascita di nuove costruzioni che, con vista lago, sono arrivate anche a 6000-7000 € al mq. Le nuove costruzioni sono molto apprezzate soprattutto dagli acquirenti altoatesini che insieme con i tedeschi animano il mercato della zona.
Si segnala una crescita di domanda di qualità: contesti eleganti, doppi servizi anche su metrature inferiori a 100 mq, eleganza architettonica, box doppio, sistemi antintrusione, domotica. Si fa meno caso, rispetto al passato, all’efficienza energetica visto che sulle nuove costruzioni è ormai sempre garantita. I tedeschi e gli altoatesini hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, che supera anche 500 mila € mentre gli acquirenti italiani si tengono mediamente entro i 300-400 mila €. Sempre più apprezzate le soluzioni indipendenti e quelle dotate di spazi esterni.
Torri del Benaco è la cittadina dove si sta costruendo maggiormente, con interventi di fascia alta, ben posizionati che hanno trascinato al rialzo anche l’usato. Quest’ultimo si aggira intorno a 3500 € al mq con punte di 4300 € al mq nelle posizioni più panoramiche. Ormai località esclusiva vede negli ultimi tempi un interesse crescente da parte di catene alberghiere altoatesine che sono in procinto di realizzare strutture alberghiere di fascia alta. È previsto un importante intervento per la riqualificazione del Lido: realizzazione di uno yacht club, rivisitazione del lungo lago, nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Altro progetto importante che interesserà Torri è la realizzazione di una nuova pista ciclopedonale tramite una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Negli ultimi tempi è particolarmente apprezzato il comune di Garda, che ha mantenuto una sua identità che, per la sua tranquillità e minor esposizione alla movida, piace molto soprattutto alle famiglie. Negli ultimi anni è stato sottoposto anche ad interventi di restyling. Nelle zone centrali ci sono prezzi intorno a 3000 € al mq e punte di 4200 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.
Bardolino si caratterizza per un turismo di massa che lo rende più vivace grazie a numerosi eventi che si svolgono sul territorio. Le quotazioni sono intorno a 3100 € al mq con punte di oltre 4800 € al mq per le soluzioni nuove o ristrutturate in vista lago.
Cresce l’appeal di Costermano, alle spalle del lago, dove stanno facendo interventi di nuova costruzione, molto lussuosi, con prezzi che sfiorano i 4000 € al mq. Bene anche San Zeno di Montagna sopra Torri del Benaco dove hanno costruito molto negli ultimi anni. Un buon usato costa intorno a 2000 € al mq, il nuovo arriva a 3000 € al mq. I tedeschi si mostrano interessati ad acquistare in queste zone.
In aumento le quotazioni immobiliari ad Affi (+11,1%), Cavaion Veronese (+11%) e Costermano (+2,3%). La bassa offerta, i tedeschi e gli altoatesini che continuano ad acquistare sono alla base dell’aumento. Poche le nuove costruzioni se si escludono quelle di Costermano. Chi cerca la casa vacanza si orienta su trilocale meglio se a piano terra e con giardino. Si desidera la vista lago, uno sfogo esterno e preferibilmente i residence con piscina. Poche le nuove costruzioni: quando dotate di vista lago registrano prezzi medi di 6000-7000 € al mq contro una media di 3000 € al mq per il nuovo privo di vista. Quest’ultima quotazione si tocca anche per le soluzioni usate con vista lago. Ad Affi le nuove costruzioni si scambiano a prezzi medi di 2000-2200 € al mq.
Continua il buon andamento di Caprino i cui prezzi più contenuti, 1500-2000 € al mq, attirano gli acquirenti con un capitale più basso. Negli ultimi tempi anche gli acquirenti tedeschi si stanno interessando a questo mercato quando non riescono a comprare ad Affi. Cresce l’appeal di Costermano grazie alle nuove costruzioni presenti in zona e che si scambiano a 7000 € al mq. Continua il turismo che utilizza e -bike per scoprire così le bellezze del Monte Baldo.
Stabili i prezzi a Lazise nella seconda parte del 2022 nonostante la domanda sia ancora molto sostenuta. Acquirenti italiani e Nordeuropei con prevalenza di tedeschi cercano appartamenti in residence con piscina, vista lago, spazi esterni oppure soluzioni indipendenti. Gli italiani prediligono gli appartamenti. Entrambi hanno capito di dover destinare all’acquisto dell’abitazione un budget più importante di quanto non fosse previsto negli anni precedenti e per un bilocale si mettono in conto da 250 a 300 mila €, mentre per un trilocale si spendono oltre 350 mila €.
Meno domandate le soluzioni da ristrutturare alla luce dell’aumento dei costi di ristrutturazione. Al momento non ci sono molte operazioni di sviluppo sul territorio e tutto il nuovo che era presente sul mercato è stato assorbito subito dopo il Covid. Il nuovo ha prezzi medi di 5000 € al mq con punte di 7000-8000 € al mq per le rare posizioni fronte lago. Le nuove costruzioni si concentrano soprattutto nei quartieri di Barum, Pacengo e Paiari. Sempre interessante il mercato immobiliare di Colà di Lazise dove il nuovo ha prezzi medi di 3000-3500 € al mq. Tra i lavori in corso sul territorio si segnala l’ampliamento della pista ciclo pedonale da Gardaland a Lazise.
